سویڈن میں بنکوں سے قرض لینے، اپنا گھر خریدنے کیلئے صحیح ڈیل کرنے اور سویڈش مورٹگیج کو سمجھنے کے لیے اردونامہ کی طرف سے مکمل گائیڈ درج ذیل ہے۔
سویڈن میں مورٹگیج کیسے کام کرتے ہیں؟
آپ کا قرض ایک طویل مدتی قرض ہے جو آپ کو جائیداد خریدنے کی اجازت دیتا ہے – اسکا سویڈش متبادل لفظ بولون Bolån ہے، جس کے لفظی معنی ہیں “زندہ قرض”۔ چونکہ مکانات کی قیمتیں زیادہ ہیں، اس لیے معمول کی بات ہے کہ کل لاگت کی تھوڑی سی رقم (آپ کی جمع شدہ رقم یا کونٹنٹ سیٹ) ڈالیں اور باقی رقم بینک سے لیں، جسے آپ کئی سالوں میں متفقہ اقساط میں واپس کرتے ہیں۔ سویڈن میں اس عمل کا پہلا مرحلہ lånelöfte حاصل کرنا ہے، لفظی طور پر یہ ایک “قرض کا وعدہ” ہوتا ہے۔ آپ یہ یا تو اپنے گھر کی تلاش کے آغاز میں کر سکتے ہیں یا جب آپ کے ذہن میں کوئی خاص پراپرٹی پہلے سے ہی موجود ہو جسے آپ خریدنا چاہتے ہیں۔ یہ عمل شروع میں کرنا ایک اچھا خیال ہے، کیونکہ جب آپ کو اصل میں رقم کی ضرورت ہو تو یہ قرض حاصل کرنا تیز تر بنا سکتا ہے، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ آپ اپنے خوابوں کے اپارٹمنٹ سے محروم نہ ہوں کیونکہ کچھ معاملات میں خریداری کا عمل تیزی سے آگے بڑھ سکتا ہے۔ تاہم، جب آپ قرض دہندہ کے نوٹ کے لیے درخواست دیتے ہیں تو آپ کو پہلے سے ہی اپنے بجٹ کا اندازہ ہونا چاہیے، کیونکہ اس سے اس بات پر اثر پڑے گا کہ بینک کتنا قرض دینے پر راضی ہوگا۔
سویڈن میں قرض حاصل کرنے کے لیے مجھے کس چیز کی ضرورت ہے؟
آپ کو ایک سویڈش شخصی نمبر اور سویڈن میں مستحکم مالیات کے ثبوت کی ضرورت ہوگی، اور آپ کو کریڈٹ چیک کرنا پڑے گا۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ آپ کو عام طور پر سویڈن میں ملازمت اور ٹیکس ادا کرنے کی تاریخ کی ضرورت ہوگی، حالانکہ جب بات آتی ہے تو کچھ بینک دوسروں کے مقابلے میں زیادہ نرم ہوتے ہیں، مثال کے طور پر، خود ملازمت والے افراد یا حالیہ سویڈن آمد والے لوگ۔ اگر آپ کے پاس اب بھی ادائیگی کے لیے سویڈش طلبہ کے قرضے موجود ہیں، تو آپ کے قرض کا حساب لگاتے وقت اس کو مدنظر رکھا جائے گا، تاہم دیگر ممالک میں طلبہ کے قرضوں کو عام طور پر شامل نہیں کیا جاتا ہے۔
صحیح رقم جو آپ قرض پر لے سکتے ہیں اس کا انحصار اس بات پر ہے کہ آپ پر انحصار کرنے والے آپکے فیملی ممبر کتنے ہیں، آپ کی آمدنی کیا ہے، آپ کے پاس کس قسم کا روزگار ہے (مستقل زیادہ محفوظ ہے)، آپ کی جمع رقم کتنی ہے ، آپ کے پاس کوئی اور قرضہ ہے، اور آپ کی ماہانہ فیس (ایو گفٹ) Avgift کتنی ہوگی اگر آپ ایسی پراپرٹی خرید رہے ہوں گے جو ہاؤسنگ ایسوسی ایشن (BRF) سے تعلق رکھتی ہے اور آخر میں آپ کے گھر کا سائز کتنا بڑا ہے۔
میں بہترین شرح سود کیسے حاصل کر سکتا ہوں؟
آپ کا قرض آپ کی واحد سب سے بڑی گھریلو لاگت ہے، لہذا اس لاگت یا خرچے کو کم کرنے کیلئے شروع میں ہی اپنی ساری طاقت صرف کردیں تاکہ آپکو کم سود والی اچھی ڈیل مل سکے۔ یاد رکھیں، فیصد پوائنٹس کے لحاظ سے تھوڑی سی کمی بھی وقت کے ساتھ ساتھ ہزاروں کرونر کا اضافہ کر سکتی ہے۔ سود کی قیمت کا موازنہ کرنے والے ٹولز جیسے Compricer یا Konsumentternas کا استعمال ایک اچھی شروعات ہے۔ اس کے بعد، کئی بینکوں کو کال کریں جو بظاہر بہترین سودے پیش کرتے ہیں۔ یہ ایک اچھا خیال ہے کہ ان کالز کے لیے پہلے سے کچھ رقم جمع کر کے، مارکیٹ میں موجود مختلف ڈیلز کا موازنہ کر کے آپ ان کو ان کے مدمقابل کے مقابلے میں کھڑا کر سکیں اور انہیں دکھا سکیں کہ آپ جانتے ہیں کہ آپ کس بارے میں بات کر رہے ہیں۔ ٹریڈ یونینوں کے اراکین کو کئی بینکوں میں رعایت کی پیشکش کی جاتی ہے، اس لیے اس بارے میں ضرور پوچھیں کہ کیا آپ اہل ہیں، اور کچھ بینک مخصوص قسم کے گھروں کے لیے قرضہ کے سود پر رعایت پیش کرتے ہیں، مثال کے طور پر توانائی کی بچت والی خصوصیات۔
آن لائن پیش کردہ پیشکش سے بہتر پیشکش پر بات چیت کرنے کی گنجائش ہوسکتی ہے، خاص طور پر اگر آپ میٹنگ یا فون کال ترتیب دیتے ہیں۔ اگر آپ ایک بینک میں موجودہ کسٹمر ہیں لیکن انہوں نے سب سے زیادہ مسابقتی شرح کی پیشکش نہیں کی ہے، تو یہ دیکھنے کے قابل ہے کہ آیا وہ آپ کو ان کے ساتھ اپنا قرض لینے کے بدلے میں ملنے والی بہتر شرحوں سے مماثل ہوں گے۔ لیکن ان پیشکشوں پر دھیان دیں جو پرکشش لگتی ہیں لیکن پوشیدہ اخراجات کے ساتھ آتی ہیں۔ مثال کے طور پر، بینکوں کو عام طور پر اس بات کی ضرورت ہوتی ہے کہ وہاں قرض لینے کے لیے آپ کا ان کے پاس کرنٹ اکاؤنٹ ہو، اس لیے مہنگے کارڈز جیسی کسی بھی ضرورت کا خیال رکھیں۔ مختلف بینکوں کے ساتھ اپنے ماہانہ اخراجات کا حساب لگاتے وقت کوئی اضافی چیزیں شامل کرنا نہ بھولیں۔ اس بات کو یقینی بنائیں کہ آپ کو بخوبی معلوم ہے کہ کسی بھی رعایت یا کم شدہ شرح کا اطلاق کب تک ہوگا۔ اس تاریخ کے لیے کیلنڈر کی یاد دہانی کیوں نہ سیٹ کریں، تاکہ آپ اصل پیشکش کی میعاد ختم ہونے کے بعد دوبارہ بات چیت کے لیے تیار ہو جائیں؟ کسی بھی طرح سے، یقینی بنائیں کہ آپ اپنی شرائط پر باقاعدگی سے دوبارہ گفت و شنید کرتے ہیں تاکہ آپ کو یقین ہو کہ آپ اب بھی بہترین ڈیل حاصل کر رہے ہیں۔
مشترکہ قرض کے بارے میں مجھے کیا جاننے کی ضرورت ہے؟
اگر آپ کسی پارٹنر کے ساتھ خرید رہے ہیں، تو آپ ممکنہ طور پر رہن کا اشتراک کر رہے ہوں گے۔ یاد رکھیں کہ دو افراد جو مشترکہ گھرانے میں ایک جوڑے کے طور پر اکٹھے رہتے ہیں انہیں سویڈن میں سامبو (شریک ساتھی) کی قانونی حیثیت دی جاتی ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ جو بھی جائیداد آپ جوڑے کے طور پر بانٹنے کی نیت سے خریدتے ہیں وہ ٹوٹنے کی صورت میں 50:50 کی تقسیم سے مشروط ہوسکتی ہے، چاہے ایک پارٹنر نے ڈپازٹ کا بڑا حصہ ادا کیا ہو۔ کچھ جوڑے ایک تحریری معاہدہ (وکیل کی مدد سے) تیار کرنے کا انتخاب کرتے ہیں جس میں کہا گیا ہے کہ اگر وہ الگ ہوجاتے ہیں تو کیا ہوگا۔
مجھے کتنی رقم ادا کرنے کی ضرورت ہے؟
جب آپ سویڈن میں گھر خریدتے ہیں، تو آپ کو عام طور پر کل قیمت کا کم از کم 15 فیصد بطور ڈپازٹ ادا کرنا پڑے گا (کونٹنٹ سیٹس)، اس لیے باقی رقم قرض کے ذریعے پوری کی جائے گی۔ آپ ہر ماہ ایک مقررہ مدت، اکثر 25 سال کے دوران ایک مخصوص رقم واپس کریں گے۔ اگر آپ کا ڈپازٹ 15 فیصد سے کم ہے، تو آپ کا رہن دو مختلف قرضوں میں تقسیم ہو جائے گا، بشمول ایک جو کہ کل قیمت کے 15 فیصد تک لاگت کا احاطہ کرتا ہے جس میں عام طور پر زیادہ شرح سود اور ایک مختصر مدت ہوگی۔
آپ کے رہن کا باقی حصہ مقررہ شرح (بنڈن) ہو سکتا ہے، جہاں سود کی شرح دس سال تک کے طویل عرصے کے لیے مقرر کی گئی ہے، یا یہ متغیر (rörlig) ہو سکتی ہے، جس کا مطلب ہے کہ اس وقت کی شرح سود کے لحاظ سے یہ ہر تین ماہ میں اکثر تبدیل ہو سکتی ہے۔
ایک مقررہ شرح عام طور پر شروع کرنے کے لیے زیادہ ہوتی ہے، لیکن آپ کو یہ جاننے کا استحکام ہے کہ اگر مجموعی شرح سود بڑھ جاتی ہے تو یہ اچانک نہیں بڑھے گی۔ آپ دونوں کے درمیان تقسیم کرکے بھی سمارٹ چال چل سکتے ہیں، تاکہ آپ کے قرض کا ایک حصہ مقررہ شرح پر ہو اور دوسرا حصہ متغیر ہو۔ اگر آپ کے پاس متغیر شرح ہے، تو عام طور پر قرض کی زائد ادائیگی ممکن ہے۔ اگر آپ مستحکم مالی حالت میں ہیں جس میں کوئی اور قرض نہیں ہے، تو یہ بات قابل غور ہے کہ مستقبل میں آپ کے مالیات میں تبدیلی یا سود کی شرحوں میں اضافے کی صورت میں آپ کی مجموعی لاگت میں اضافہ نہ ہو۔ کچھ ممالک کے برعکس سویڈن میں ہر سال صرف سود ہی ادا کرنا ممکن نہیں ہے بلکہ اصل قرض کا کچھ حصہ بھی ادا کرنا لازم ہے۔ 2016 کے بعد سے، ایک قانون ہے کہ جائیداد کے مالکان کو ہر سال کل قرض کا کم از کم دو فیصد سود کے علاوہ ادا کرنا ہوگا، جب کوئی قرض جائیداد کی قیمت کے کم از کم 70 فیصد تک پہنچ جائے توپھر ایک فیصد دینا ہوتا ہے، جب اصل قرض 50 فیصد تک پہنچ جاتا ہے تو اس کا مطلب یہ ہے کہ آپ 50 فیصد ڈپازٹ رکھتے ہیں، ایسی صورت میں آپکو قرض کو ایمورٹائز کرنے کی ضرورت نہیں پڑے گی، مطلب آپ صرف سود دے سکتے ہیں اصل رقم میں سے کچھ نہ بھی دیں تو کوئی بات نہیں ہے۔ کسی بھی صورت میں، یہ نہ بھولیں کہ آپ کے قرض یا سود کی شرح کے علاوہ، اگر آپ کا اپارٹمنٹ یا مکان کسی کا ہے تو آپ ہاؤسنگ ایسوسی ایشن (BRF) کو ماہانہ avgift (فیس) بھی ادا کریں گے۔ اس کا حساب رہن سے الگ کیا جاتا ہے کیونکہ یہ آپ اور آپ کے بینک کے نہیں بلکہ آپ اور BRF کے درمیان ایک ڈیل ہے، لیکن قرض کی سطح پر کام کرتے وقت اس پر غور کرنا نہ بھولیں جو آپ برداشت کر سکتے ہیں۔
ٹیکس اس پر کیسے اثر انداز ہوتے ہیں؟
یہ رہی اچھی خبر۔ سویڈن میں جائیداد کے مالکان ٹیکس کٹوتی کے اہل ہیں جس کا مطلب ہے کہ آپ سالانہ 100,000 کرونر کی کل مالیت تک سود کی ادائیگیوں کا 30 فیصد دوبارہ حاصل کر سکتے ہیں۔ آپ یا تو اسے ہر ماہ واپس حاصل کر سکتے ہیں، جس سے آپ کو سال بھر میں اضافی ڈسپوزایبل آمدنی ملتی ہے (اس اختیار کے لیے آپ کو کام پر اپنے پے رول ڈپارٹمنٹ سے بات کرنے کی ضرورت ہوتی ہے) یا اپنے سالانہ ٹیکس ریٹرن کے حصے کے طور پر اسے واپس لے سکتے ہیں۔
مجھے سویڈن کی معیشت میں کن چیزوں پر نظر رکھنی چاہیے؟
پچھلے کچھ سالوں میں، سویڈن کے مرکزی بینک (رِکس بینک) نے کلیدی سود کی شرحوں میں اضافہ کیا ہے، مطلب یہ ہے کہ بینکوں نے اپنے قرض کی شرح میں اضافہ کیا ہے۔ سود کی قیمتیں اب نیچے کی طرف ہیں، لیکن کم یا بغیر سود کے قرض کے دن غالباً ماضی کی بات ہیں۔ بنیادی طور پر، آپ کو یہ فیصلہ کرنا ہو گا کہ آیا آپ متغیر شرح سود کی ادائیگی میں آرام سے ہیں، جو مستقبل میں بڑھ سکتی ہے، یا ایک مقررہ طویل مدتی سود کی شرح، جو سود کو اس سطح پر طے کرے گی جو اس وقت ہے، اس طرح آپ کو شرح سود میں مزید غیر متوقع اضافے سے بچائے گا۔ تاہم، اگر مستقبل میں شرح سود کم ہوتی ہے، تو آپ کی مقررہ شرح وہی رہے گی۔ اگر آپ کو اپنے لیے بہترین آپشن کے بارے میں یقین نہیں ہے، تو آپ کسی ماہر سے مشورہ لے سکتے ہیں اور قرض لینے سے پہلے، آپ کو اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کچھ حساب کرنا چاہیے کہ آپ اب بھی قرض کی ادائیگی کرنے کے قابل ہو جائیں گے چاہے شرح سود مزید بڑھ جائے۔ آن لائن مارگیج کیلکولیٹر پر مختلف اندراج کر کے آپ چیک کرسکتے ہیں یا اگر آپ الجھن میں ہیں تو اپنے بینک سے بات کر کے ایسا کرنا ممکن ہے۔ سویڈش معیشت میں ہونے والی پیش رفت کے ساتھ ساتھ، یہ اتنا ہی اہم ہے کہ آپ اپنے BRF کی مالی حالت میں ہونے والی کسی بھی تبدیلی کے بارے میں اپ ٹو ڈیٹ رہیں۔ زیادہ تر BRF کے پاس خود قرض ہوتے ہیں، جو حال ہی میں بنائے گئے اپارٹمنٹس کے لیے عموماً زیادہ ہوتے ہیں، اور قرض جتنا زیادہ ہوتا ہے، BRF شرح سود میں قومی تبدیلیوں کے لیے اتنا ہی زیادہ کمزور ہوتا ہے۔ اگر BRF مالی طور پر اچھی کارکردگی کا مظاہرہ کر رہا ہے (اپنے اخراجات کو پورا کرنے کے لیے avgift سے کافی رقم لا رہا ہے)، تو آپ کا avgift نسبتاً کم رہنا چاہیے اور آپ کو کچھ مہینوں کا مفت کرایہ بھی دیا جا سکتا ہے۔ لیکن اگر BRF جدوجہد کرنا شروع کردے (مثال کے طور پر، اگر مہنگی تزئین و آرائش کی ضرورت ہو) تو آپ کی قیمت بڑھ سکتی ہے۔ یہ آپ کے رہن سے مکمل طور پر الگ ہے، کیونکہ یہ آپ اور آپ کے بینک کے درمیان براہ راست ادائیگی کا منصوبہ ہے، لیکن اس سے آپ کے کل ماہانہ ہاؤسنگ اخراجات متاثر ہوتے ہیں۔
